市场丨板块库存压力调查 这两个板块存量占比超全市一半
楼市的供需平衡，关系到市场的健康发展及房价平稳，但影响供需的要素众多，调控政策的加码、购房者预期的变化、城市规划的革新等，都会影响供求关系。而供求关系可由存量来体现，本期对2月南京库存量进行分析，简述当前的存量状态。
从目前的库存情况来看，截止2月底，南京的商品住宅存量达到644万方，环比下降5%，去化周期7个月。同比来看，去年受疫情影响，去年2月整体库存处于低位，随着金九银十的到来，逐步摆脱疫情影响的楼市恢复正常状态，集中供应，光是9月库存量增长了89万方，正式突破“6字头”，此后库存一直维持在600+万方的数值。
从各个板块的存量来看，库存主要集中在江北及江宁板块，两者的存量分别达到189及180万方，加起来占全市总存量的57%，超一半以上。而即便是相差无几的库存量，去化周期也有很大差别，对比来看，江北板块虽然库存量占全市的首位，但去化周期仅有6.5个月，相比较江宁9个月的去化周期，可以说流速要快很多。
两江板块一直是南京市场的供应大户，而造成两者存量相对持平，但去化周期差异明显的原因，无外乎板块规划能级及发展的因素。江北板块因着自己江北新区的规划，近年热度节节攀升，买房者对区域的市场预期也一直看好，核心区一房难求的现象已经屡见不鲜。因此虽然区域待上市及已入市的存量较多，但去化周期还是处在相对健康的状态。反观江宁，虽有紫东区、空港新城等规划，但能级上还是与江北新区有一定差距，同时区域发展不均衡问题较为突出，有的区域背靠优质的规划及配套，房源去化尚可，但更多的区域项目因为尚处在发展的初期阶段，客户导入难，去化成绩差强人意，种种原因都造成了江宁板块去化周期拉长的现象。
现如今，纯粹的刚需楼盘已不再是南京市场的主流，土地价值的激增与人们现阶段置业观念的改变，都在促进产品及房企的升级革新，南京市场也逐步向改善进阶。从各面积段的库存情况不难佐证这个观点，2021年2月去化周期最长的户型段为80㎡以下的户型，去化周期高达11个月。
相较于之前，现在人们的置业观点发生了改变，以往资金紧张，年轻人往往会倾向于选择小户型作为一开始置业的住所，现在买房，父母会给予较大的帮助，加上未来生活的规划需要，购房者更倾向于购置大面积的户型。市场对小户型的需求减少，从而导致其去化周期的拉长。从库存量主要积压的分布来看，100-120㎡、120-144㎡和180㎡以上面积段是目前库存主要积压的三个面积段，可见，目前市场上，供货的主力主要集中在偏改善的面积段。
综上，目前南京整体楼市的去化周期在健康范围内，个别区域存在去化压力较大的情况，同时小户型以往的风光不再，改善型户型吃香，目前市场“非刚需时代”特征明显。